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L’effet de levier : s’endetter pour s’enrichir

L'effet de levier

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Un peu de physique 😉

effet de levier

L’effet de levier physique est la capacité de soulever une grosse charge avec peu d’effort. L’effort nécessaire pour soulever la charge dépendra de la longueur du levier et du point d’appui.

Si vous avez déjà utilisé un pied de biche, vous pouvez comprendre facilement ce rapport de force : en essayant de soulever directement une grosse caisse avec vos mains placées en dessous, vos chances d’y arriver sont faibles et vous allez certainement vous faire mal. En plaçant une barre (servant de levier) sur un point d’appui proche de la caisse, vous aurez facile à soulever la caisse! Et plus la barre sera longue plus vous aurez facile!

Ce principe physique est très ancien et sa description remonte à Archimède (physicien Italien né vers 287 avant J.-C.). Je cite “Donnez-moi un levier assez long et je soulèverai le monde.

Le levier dans l’investissement immobilier

Dans le monde de l’investissement, le terme “effet de levier” est utilisé pour désigner une stratégie financière qui va amplifier les gains (mais aussi éventuellement les pertes!) d’un investissement.

Le principe est d’investir une petite somme d’argent (qui correspond à l’effort que vous faites sur le levier) pour permettre de réaliser l’acquisition d’un bien (donc d’un capital) plus grand.

La méthode la plus courante est d’utiliser l’emprunt pour réaliser un effet de levier. C’est donc souvent via les banques que nous pourrons mettre en place cet effet.

Le paramètre principal qui va déterminer la longueur de votre levier et donc votre effort financier est la durée de l’emprunt.

Un exemple concret

Vous avez peut-être déjà réaliser un premier achat immobilier (habitation propre ou investissement) ou vous connaissez quelqu’un qui l’a fait.

Pour acheter ce bien, vous n’avez certainement pas payé l’entièreté avec vos économies mais il est probable que vous ayez apporté un peu de fonds propres pour payer les frais de cet achat (frais d’actes notarié, frais d’hypothèque, …).

Cette somme que vous avez apporté au départ additionné au remboursement mensuel de votre prêt correspond à l’effort que vous appliquez sur le levier pour acquérir (soulever) à terme votre achat immobilier. Plus la durée de l’emprunt est longue (la longueur du levier), moins votre remboursement mensuel est élevé! Moins votre remboursement mensuel est élevé, moins votre effort est élevé!

Avec des chiffres, c’est plus clair 😉

Vous voulez acquérir un bien d’une valeur de 200.000€ (y compris tous les frais pour simplifier l’exemple) et vous avez 40.000€ d’économies. Vous allez donc emprunter 160.000€ dans une banque.

En choisissant une durée de prêt de 20 ans avec un taux fixe de 2%, votre mensualité sera d’environ 809€

En choisissant une durée de prêt de 25 ans avec un taux fixe de 2%, votre mensualité sera d’environ 678€

En choisissant une durée de prêt de 30 ans avec un taux fixe de 2%, votre mensualité sera d’environ 591€

On voit donc clairement que plus la durée (la longueur du levier) augmente, plus la mensualité (l’effort) diminue. Evidemment en contre partie, plus la durée sera longue, plus l’emprunt vous coûtera cher!

Comment utiliser l’effet de levier dans l’investissement immobilier?

La grande différence entre l’achat d’une habitation propre et l’achat d’un bien immobilier qui sera mis en location est que le locataire va nous aider à payer la mensualité de l’emprunt. Dans le cadre d’un investissement rentable, on va faire en sorte que le locataire paye la mensualité complète de l’emprunt et même plus si possible pour en dégager un bénéfice chaque mois!

Donc afin de rentabiliser au mieux un investissement immobilier, il faudra chercher à réduire notre apport au minimum ( donc emprunter plus ) et choisir la durée du prêt en fonction de la rentabilité souhaitée.

On arrive donc au point d’appui de l’effet de levier. Ce point d’appui sur lequel vous allez poser votre long levier et exercer un petit effort pour soulever votre investissement : Vous ou plutôt votre capacité d’emprunt!

Oui contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas la banque qui est le point d’appui mais bien vous! C’est vous qui allez devoir assumer le remboursement de ce prêt et c’est vous qui allez devoir démontrer au banquier qu’il peut vous faire confiance et que vous êtes solide.

Voici une illustration pour résumer l’effet de levier dans l’investissement immobilier :

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Augmenter votre retour sur investissement avec l’effet de levier

De part l’emprunt bancaire, l’effet de lever vous permet d’augmenter votre retour sur investissement car vous l’emprunt vous donne accès a des biens de plus grande valeur.

Prenons l’exemple concret de 2 profils d’investisseur immobilier différents :

Note : pour simplifier l’exemple, les frais d’achat sont inclus dans le prix d’achat des biens.

  • Monsieur Arthur PasDeLevier : Arthur investit 40.000€ pour acheter un appartement d’une valeur de 40.000€ sans réaliser d’emprunt. Il n’utilise pas l’effet de levier.
  • Monsieur Brice JeSouleveLeMonde : Brice investit 40.000€ pour acheter un immeuble de 3 appartement d’une valeur de 200.000€ en réalisant un emprunt de 160.000€. Il utilise l’effet de levier via l’emprunt bancaire.

Voici le résultat comparé de nos 2 investisseurs après 1 an :

Arthur Brice
Méthode Sans levier Avec un levier
Achat Un appartement Un immeuble de 3 appartements
Prix 40.000 € 200.000 €
Apport 40.000 € 40.000 €
Emprunt 0 € 160.000 €
Mensualité de remboursement de l’emprunt 0 € 800 €
Loyers perçus 400€/mois 400€/mois * 3 appartements = 1200€/mois
Charges 1000€/an 1000€/an * 3 appartements = 3000€/an
12 loyers de 400€/mois moins les charges de 1000€/an 12 loyers de 1200€/mois moins les charges de 1000€/an
Revenus sur 1 an 3.800 € 11.400 €
Remboursement de l’emprunt 0€/an 9600€/an
Valorisation du bien (2%/an) après 1 an 40.800 € 204.000 €
Plus value du bien après un an 800 € 4.000 €
Gain annuel total 3800€+800€=4600€/an 11400€-9600€+4000€=5800€/an
Retour sur investissement (gain/apport) 11,50% 14,50%

Voici ce que l’on peut constater :

  • Brice qui utilise l’effet de levier obtient un meilleur retour sur investissement que Arthur qui ne l’utilise pas.
  • Arthur prend moins de risque que Brice car si son locataire ne paye pas, il n’a rien à rembourser puisqu’il n’a pas de prêt. Cela met l’accent sur le côté pervers de l’effet de levier : il augmente les risques!
  • Brice empoche 5.800€/an et donc un total de 116.000€ sur 20 ans et Arthur empoche 92.000€ sur 20 ans. Ceci sans prendre en compte l’indexation des loyers. La différence entre les 2 investisseurs n’est pas énorme mais regardons les 2 derniers points :
  • Après 20 ans, Arthur est propriétaire d’un appartement d’une valeur initiale de 40.000€ et valorisé à 2%/an. Considérons donc après 20 ans que le bien à une valeur de 59.500€. Arthur perçoit toujours un loyer de 400€ par mois (sans compter l’indexation possible du loyer).
  • Après 20 ans, Brice est propriétaire d’un appartement d’une valeur initiale de 200.000€ et valorisé à 2%/an. Considérons donc après 20 ans que le bien à une valeur de 297.000€. Brice a terminé son emprunt et perçoit des loyers de 1200€ par mois (sans compter l’indexation possible des loyers).

Conclusion de ce comparatif simplifié

Arthur n’a pas utilisé l’effet de levier et 20 ans plus tard se retrouve avec une rentrée mensuelle de 400€/mois et un bien d’une valeur de 59.500€.

Brice a utilisé l’effet de levier et a investit la même somme de départ, perçoit une rentrée mensuelle de 1200€/mois et est propriétaire d’un bien d’une valeur de 297.000€!

La différence entre les 2 investisseurs est énorme!

Les conseils pour bien utiliser l’effet de levier en investissement immobilier

  1. Soyez conscient que l’effet de levier agit dans les 2 sens : si le potentiel de gain est découplé, celui des pertes aussi! Restez donc prudent lors de son utilisation.
  2. Préférez un crédit à taux fixe afin d’avoir une vue claire sur votre investissement et ne pas ajouter une variables supplémentaires. Néanmoins, si un taux variable appliqué sur la mensualité ou la durée dans le pire des scénarios (celui ou le taux monte à son plafond maximum) vous permet d’atteindre une bonne rentabilité, pourquoi ne pas l’utiliser? Au mieux les résultats seront meilleur que le pire des scénarios (souvent intitulé “worst case” en anglais dans les offres de la banque).
  3. Choisissez un crédit long. Cela vous permet de diminuer vos mensualités de remboursement et maximiser vos gains. Des mensualités faibles vous permettront en plus d’avoir une meilleure capacité d’emprunt pour réaliser un (ou plusieurs 😉 ) autre(s) investissement dans le futur. Vous allez en effet payer plus d’intérêt au total mais faites bien vos calculs et vous constaterez que c’est une dépense qui en vaut la peine 😉

Vous avez d’autres conseils concernant l’effet de levier? Laissez moi un commentaire ci-dessous.

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2 réflexions au sujet de « L’effet de levier : s’endetter pour s’enrichir »

  1. Bonne analyse. Merci
    Par contre les prêts sur 20 ou 25 ans augmentent beaucoup les frais malgré les taux bas. J ai tjrs entendu dire il faut couper court un crédit.

    1. Bonjour,

      Merci pour votre commentaire.

      En effet plus la durée d’un prêt augmentent, plus le total des intérêts augmente. Et ce malgré des taux bas.

      On pourrait donc être tenté de prendre le crédit le plus court possible ou le solder dès que l’on est en mesure de le rembourser mais ce calcul est rarement intéressant lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier pour les raisons suivantes :

      – les charges mensuelles d’un crédit court sont plus élevées et diminuent donc notre capacité d’emprunt si l’on veut réaliser d’autres investissements.
      – un remboursement mensuel élevé (crédit court) sur un investissement immobilier réduit le cash flow (bénéfice net mensuel). Vous êtes plus vite propriétaire mais vous attendez plus longtemps (voir la fin de l’emprunt) pour toucher des rentes.
      – dans le cadre de l’investissement pour une habitation propre, il faut également prendre en compte les déductions fiscales relatives au prêt qui compensent en partie les intérêts payés chaque année.
      – et puis des charges de prêt mensuelles élevées, ça nous laisse un “reste à vivre” plus faible et en cas de coup dur (chomage, incapacité de travail), ça rend la situation encore plus compliquée 😉

      On pourrait donc être tenté de faire des économies en réduisant la durée d’un emprunt mais il faut prendre en compte l’ensemble des paramètres dans le calcul.

      A titre d’exemple, voici une simulation que je viens de faire sur un emprunt de 200.000€

      – en 15 ans : mensualité de 1362€ et coût total du prêt = 245.312€ (soit 45.312€ d’intérêts)
      – en 25 ans : mensualité de 896.63€ et coût total du prêt = 268.989€ (soit 68.989€ d’intérêts)

      On constate donc entre un prêt de 15 ans et 25 ans que l’on va payer 23.676€ en plus. . Oui c’est beaucoup! Mais si l’on prend en compte un possible déduction fiscale de environ 1500€ par an, cela réduit donc l’écart à 8.676€ (23.676€- (10 ans x 1500€/an))
      Ce qui est par contre énorme est la différence de mensualité : 1362€ en 15 ans et 896€ en 25 ans. Si vous louez ce bien de 200.000€ avec un prêt en 25 ans, c’est 466€ en plus chaque mois dans votre poche (1362€-896€)!

      Je pourrais développer encore plus loin l’intérêt d’avoir chaque mois 466€ en plus pour vivre ou surtout investir mais je vous laisse imaginer en 25 ans ce que peut rapporter une rentrée supplémentaire de 466€/mois et vous verrez que c’est bien plus que les 23.676€ d’intérêts à payer en plus pour un prêt sur 25 ans.

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